מנהלי אקרו חושפים את סוד ההצלחה במנהטן: "הפוטנציאל הוא בנכסים במצב שלד, שבנקים פחות אוהבים"
חברת אקרו נדל"ן לא מוכרת לציבור הרחב ואפילו לא לרבים מבין קוראי המדורים הכלכליים. מי שכן שמע עליה, מכיר אותה בעיקר מפעילותה בתחום קבוצות הרכישה. ואולם הצצה עיתונאית ראשונה מגלה חברה תזזיתית שלא מהססת ללכת בגדול. חמש שנים בלבד לאחר הקמתה, החברה כבר חולשת על פרויקטים גדולים של מגדלי יוקרה במיקומים הנחשקים ביותר בתל אביב ובמנהטן. השבוע נחשף לראשונה ב-TheMarker כי החברה מעורבת במשא ומתן לרכישת מחצית ממגדל טראמפ סוהו במנהטן תמורת 120 מיליון דולר. בעלי החברה, ששמרו עד כה על דיסקרטיות, הבינו שייאלצו להיפרד מהאנונימיות. בראיון בלעדי הם מדברים לראשונה על צמיחתה של החברה, שהחלה את דרכה עם שלושה עובדים ונהפכה לאחד מהשחקנים הבולטים בשוק.
אקרו גרופ הוקמה לפני חמש שנים על ידי משפחת היהלומנים ארבוב, המיוצגת על ידי צחי ארבוב, והיזם ארז גיל. לחברה שתי חטיבות עם היקף פעילות שווה – חטיבת הנדל"ן בה שותף היזם אילן קפון ומנוהלת על ידי זיו יעקובי, המשמש גם מנכ"ל החברה, וחטיבת תשתיות המנוהלת על ידי גיל.
שמה של אקרו גרופ היה מוכר עד כה בעיקר כמי שעומדת מאחורי קבוצות הרכישה הגדולות בתל אביב בשנה האחרונה. אחת העסקות הגדולות של החברה היא פרויקט מגדלי תל אביב בנחלת יצחק. הקבוצה השלימה ממש באחרונה את רכישת הקרקע להקמת צמד המגדלים יחד עם קבוצת חג'ג'. כמו כן, החברה זכתה באופציה לרכישת הקרקע הסמוכה לגימנסיה הרצליה בחודש פברואר האחרון יחד עם קנדה ישראל במכרז שהוציאה עיריית תל אביב.
ואולם הפעילות של החברה מתפשטת הרחק מעבר לעסקות קבוצות רכישה. החברה עוסקת ביזמות בתחום הנדל"ן והתשתיות בסכומים של עשרות ומאות מיליוני שקלים. שיוכה של החברה לשוק קבוצות הרכישה בלבד אפילו די מעליב את בעליה, שמדברים כיום על אופק של יציאה להנפקה.
הנוכחות של עיתונאית במשרדי החברה היתה מוזרה לבעליה. "אנחנו יודעים היום שלא נוכל עוד לשמור על דיסקרטיות", הם מודים, "עד כמה שהדבר מנוגד לאופי שלנו". החברה מסתבר, היתה חברה יזמית מתחילת דרכה, והחלה באיתור ורכישת בניינים לשימור בתל אביב. העיקרון שהנחה אותה מתחילת דרכה ומאפיין את בחירותיה הנדל"ניות הוא פריים-לוקיישן, לב לבו של אזור הביקוש, בתחילה בתל אביב ובהמשך גם במנהטן.
הפרויקט המשמעותי הראשון בו החברה היתה מעורבת הוא פרויקט BLUE המשותף לאקרו נדל"ן ולקנדה ישראל. ב-2006 רכשו החברות מחברת אזורים קרקע במתחם הקאנטרי בגלילות ב-45 מיליון דולר. החברה קידמה במקום תוכנית בניין עיר (תב"ע) שאושרה להקמת 300 דירות מגורים, שייבנו בפרויקט סגור הכולל 5 בניינים עגולים. היתרי בנייה לביצוע הפרויקט התקבלו, ו-200 מהדירות כבר שווקו.
בהמשך בנתה החברה פרויקטים נוספים המכוונים לשוק היוקרה הישראלי, ביניהם ניתן למנות את הפרויקטים "צוקי ארסוף", "רוטשילד 17", מגדלי תל אביב "ומגדל הגימנסיה" בן ה-27 קומות שיוקם בסמוך לכיכר המדינה.
עיניהם של בעלי החברה היו נשואות גם אל מעבר לים, אבל הם היססו. "במרוצת השנים הציעו לנו עסקים רבים בחו"ל", אומר יעקובי. "עד לפני שנה ביקרנו הרבה בארה"ב ומזרח אירופה בעקבות הצעות שהגיעו אלינו. ואולם המחירים הגבוהים והתחושה כי יש אפקט עדר, שגורם לנהירה של הישראלים למקומות מסוימים בחו"ל, גרמו לנו להחליט לא לבצע את העסקות".
עוברים למנהטן
יעקובי, עו"ד בהשכלתו, שהצטרף לחברה רק לפני שנתיים, הכיר את ארבוב וקפון כשייצג את אקרו נדל"ן באחת מהעסקות שביצעה כשעבד כעו"ד במשרד ברגמן-קסלר. הכימיה עם השניים הביאה אותו להחליט לעזוב את המשרד ולהצטרף לחברה, בה הוא משמש מנכ"ל. "לפני כשנה, לאחר קריסת ליהמן ברדרס ופרוץ המשבר הכלכלי העולמי, לאור הקשרים האישיים שהיו לצחי עם יזם מקומי בארה"ב, החלטנו שזו השעה לבדוק את השוק האמריקאי. בחנו כמה מדינות ובסוף החלטנו להתרכז במנהטן, כשהמטרה היא בנייה למגורים בפריים-לוקיישן", מספר יעקובי.
"מיקום טוב שומר עליך גם בימים קשים" אומר קפון. "גם בישראל, בתקופה שהיתה דממה בשוק הנדל"ן, לנכסים במיקום טוב עדיין היו ביקושים גבוהים".
אקרו הקימה חברה בת, אקרו מנהטן, המרכזת את פעילות החברה בתפוח הגדול. "בארה"ב הסטטיסטיקה והנתונים הרבה יותר משוכללים ומדויקים מאשר בישראל", מעיר יעקובי. "גילינו שבמנהטן המשבר הורגש, אך לא בצורה קיצונית כמו במיאמי או פלורידה, שם נרשמה ירידה של 50% בערך הדירות. במנהטן המצב שונה. בדקנו כל שכונה בעיר, ומצאנו שהיתה ירידה של 15%-25% בלבד במחירים.
"נוצר מצב במנהטן שבו אנשים עיכבו עסקות נדל"ן. גילינו כי לא ניתן לרכוש בניינים גמורים או מוכנים בדיסקאונט עמוק. להבדיל ממקומות אחרים בארה"ב, בנקים לא מיהרו לממש נכסים במנהטן. את הפוטנציאל זיהינו בנכסים בשלב של תחילת בנייה, שנתקעו בגלל המשבר. אלה נכסים במצב שלד, שבנקים פחות אוהבים להתמודד איתם".
עד היום ביצעה החברה שלוש עסקות במנהטן, לא לפני שארבוב, קפון ויעקובי ביקרו בעיר 12 פעמים לבדיקת העסקות. הפרויקט הראשון הוא פרויקט מגורים יוקרתי המתוכנן בלב מנהטן, בשדרה השנייה ורחוב 51. לפני שמונה חודשים רכשה אקרו את מלוא הזכויות בפרויקט מתאגיד פיננסי תמורת 40 מיליון דולר, לאחר שיזם אמריקאי, שהשקיע בו מעל 110 מיליון דולר, נקלע לקשיים בעקבות המיתון הכלכלי. הפרויקט נמצא כעת בשלבים סופיים של הליכי מימוש כינוס הנכסים.
"ידענו שמדובר באזור עם היצע דליל של דירות וביקוש גבוה", אומר יעקובי. "הפרויקט נמצא בשלב מתקדם כאשר 19 מתוך 30 הקומות כבר הושלמו, והצפי הוא כי הוא יושלם בתוך כשנה. במגדל ייבנו 150 דירות בשטח ממוצע של 100 מ"ר נטו, כאשר מחירי השוק של דירות אלו נכון להיום נעים בין מיליון דולר לקומות נמוכות לשני מיליון דולר בקומות הגבוהות. את הפרויקט מתכנן משרד SLCE Architect, אשר אחראי לתכנון כמה ממגדלי היוקרה המוצלחים בניו יורק".
העסקה השנייה בוצעה לפני ארבעה חודשים, כאשר החברה רכשה מתאגיד פיננסי זכויות במגרש בלב מנהטן, בין השדרה החמישית והשישית ברחוב 40, תמורת 41 מיליון דולר. גם הפעם מדובר ביזם אמריקאי שנקלע לקשיים בעקבות המשבר, לאחר שעמל במשך למעלה משלוש שנים על השבחת המגרש והוצאת היתר, אך לא עמד בתשלומי ההלוואה לבנק.
המגרש שמורכב מארבע חלקות נמצא מול בראיינט פארק והספרייה הלאומית בניו יורק, באזור המאופיין בביקושים גבוהים. במגרש צפוי להיבנות מגדל בן 31 קומות מהן 8 קומות של מלון בוטיק שיכלול 110 חדרי אירוח, ומעליו 100 דירות מגורים המשקיפות לפארק שצפויות להימכר במחיר ממוצע של 15 אלף דולר למ"ר. המגרש כולל גם זכויות ל-800 מ"ר שטחי מסחר וחניון תת קרקעי. ההיקף הכספי המשוער של הפרויקט עומד על 150 מיליון דולר והמכירות צפויות להניב 240 מיליון דולר. הפרויקט צפוי להסתיים בעוד שלוש שנים.
"רכשנו בהנחה של 50%"
העסקה השלישית שביצעה אקרו נדל"ן במנהטן נחתמה ממש השבוע ונחשפת לראשונה ב-TheMarker. "רכשנו מגרש באפר-איסט-סייד, בלקסינגטון ורחוב 65, ב-18 מיליון דולר", מספר יעקובי. "מדובר בשכונה הכי יקרה במנהטן, והמיקום נחשב לטוב ביותר בשכונה. אנחנו מתכננים להקים בניין בן 17 קומות, שיכלול 23 דירות גדולות במיוחד. במקרה הזה מדובר גם כן בנכס שמשועבד לבנק. יצרנו קשר עם בעל הנכס, שלא היה יכול לעמוד בהלוואה, ורכשנו ממנו את הפרויקט בהנחה".
יעקובי מביט בהדמיה של הפרויקט וממשיך: "בגלל המצב אליו נקלעו היזמים, הצלחנו לרכוש את הפרויקטים ב-50% פחות מהמחיר האמיתי שלהם". למרות הקשיים הזמניים בשוק הניו יורקי, יעקובי מאמין כי ההשקעה לא תאכזב: "מנהטן היא מרכז עסקים. היא בעצם סוג של בירה עולמית והיא תישאר ככה".
לגבי המשא ומתן המתנהל לגבי רכישת 50% ממגדל טראמפ במנהטן, מסרבים בחברה להתייחס, אך חושפים בפנינו תחזית מעניינת: "התחלנו עם חברה של שלושה עובדים וכיום אנחנו לא פוסלים מהלך של הנפקת החברה בבורסה", אומר ארבוב. אם אכן תתממש התחזית, יאלצו בחברה להתרגל למה שהם הכי פחות אוהבים – להיחשף.
חטיבת התשתיות והסביבה של אקרו גרופ
>> אקרו גרופ יוזמת לא רק בתחום הבנייה למגורים ומשרדים, אלא גם בתחום תשתיות איכות סביבה וחיסכון באנרגיה. את החטיבה מנהל השותף ארז גיל.
"אקרו תשתיות היא החברה היחידה בארץ שנותנת את כל הפתרונות בתחום איכות הסביבה והחיסכון באנרגיה", אומר גיל, "ביצענו פרויקטים גדולים באמצעות זכייה במכרזים של חברות כמו טבע, פז, שטראוס, התעשייה האווירית והתעשייה הצבאית".
בין הפתרונות שמספקת החברה: בקר מיוחד המשולב במנועים כבדים בתעשייה, אשר מוריד את תצרוכת האנרגיה ב-25%, התאורה ב-50% ומיזוג אוויר ב-30%; עמודי חשמל חסכוניים, ומכוני טיפול בשפכים.
החברה רכשה לאחרונה את חברת EHS אשר נחשבת למובילה בתחום החיסכון באנרגיה. אקרו ביצעה פרויקטים רבים בתחום הטיפול בשפכים, ובהם מכוני טיהור בנצרת, קיבוץ איילון, חיפה ורמת חובב. כמו כן, החברה הקימה ארבעה מכוני טיהור בטורקיה, וכמה מכוני טיהור שפכים באיי יוון, רומניה וקפריסין.
תחום נוסף ומשמעותי בחברה הנו תחום בניית מטמנות לפסולת ביתית והפקה של ביוגז מפסולת ביתית. חברה נוספת בבעלותה של אקרו גרופ היא אקרו אוקסיד המספקת ציוד כגון מאיידים, ציוד לטיפול בגזים, ציוד לטיפול בשפכים, משרפות, מתקני מיחזור וכו'.
כמו כן, אקרו פועלת דרך חברת גרין פאוור המספקת פתרונות חיסכון אנרגיה בצריכת חשמל, וחברת EGS המספקת למגוון מדינות פתרונות סביבתיים ופועלת בעיקר ברוסיה, אוקראינה ומזרח אירופה.